KONVALIDACIJA UGOVORA O PRENOSU PRAVA NA NEPOKRETNOSTI

Nakon prikaza eventualnih posledica ugovora koji mogu biti poništeni, jer nisu zaključeni u skladu sa zakonom, kroz tekstove drugih zakona, vraćamo se na aktuelni i važeći Zakon o prometu nepokretnosti, koji potvrđuje da zakonodavac, vodi računa i o posebnim okolnostima do kojih dolazi prilikom prometa nepokretnosti, doduše kao izuzetak. To ćemo prezentirati i kroz tekst zakonskih odredbi već navedenog Čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti ali stavovima 3 i 4 koji na neki način ublažavaju nedostatak forme i doprinose pravnoj sigurnosti :

" Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti u odnosu na ugovore koji ispunjavaju uslov da su zaključeni u pisanom obliku, ali potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu, s tim da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis."

Smatramo da je svima postalo jasno da ugovor o prenosu prava na nepokretnosti koji nije izvršen u celini ili pretežnom delu ne proizvodi pravno dejstvo.Da bi jedan ugovor o kupoprodaji dobio koji ne ispunjava sve stroge elemente forme dobio punovažno pravno dejstvo, tj. kako se kaže "konvalidirao" u skladu sa Čl. 4. stav 3. i 4. Zakona o prometu nepokretnosti Republike Srbije, neophodno je da ugovor bude ispunjen u celini ili pretežnom delu. Kako se to navodi u presudi Vrhovnog suda Srbije, označenom pod Rev. 4818/99, pod tim se podrazumeva da obe ugovorne strane ispunje obaveze, jer se radi o "dvostranom teretnom ugovoru koji prema čl. 454 stav 1. Zakona o obligacionim odnosima istovremeno obavezuje kako prodavca da na kupca prenese pravo svojine na prodatoj stvari i da stvar preda u državinu tako i kupca da plati cenu u novcu i stvar preuzme, jer je obaveza jedne strane osnov obaveze druge strane."

Dakle, da zapamtimo, kada se kaže da je ugovor o prodaji izvršen u pretežnom delu, to minimalno podrazumeva da je izvršena predaja poseda i isplaćena kupoprodajna cena.
Bilo kakva konvalidacija ugovora, nikada se ne vrši po službenoj dužnosti, već sud o njoj može odlučivati isključivo na zahtev stranaka, jer sud odlučuje u granicama zahteva koji su stavljeni u postupku, sve u skladu sa čl. 2 Zakona o parničnom postupku. Tako je i u slučaju restitucije, te ukoliko se takav zahtev ne postavi prema drugoj strani sud nema osnova da npr. obaveže drugu parničnu stranku da izvrši povraćaj onoga što je primio na osnovu ugovora.